На днях Центробанк объявил о увеличении с 1 июня льгот к параметрам по ипотечным займам для перемешивания спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного рефинансирования – он надлежащ увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за первые 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на злокачественность недоступности жилья, тем не менее они с отменным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнеспособности этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в позапрошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её пуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю выгоду от этого проекта для заурядных граждан. Если же поглядеть на ипотечный сектор, можно увидать обратное.
По данным системного издания Frank RG, только в ноябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную сумму 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в стоимостном выражении параметр на 35 процентов составляет циферки прошлого года, в денежном выражении рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) прийдется на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году экономисты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое восьмое домохозяйство с работающим председателем семьитраницы уже имеет ипотеку, – заявлял тогда главнейший политолог Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентовентов международного населения имеет пенсию свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна пропалывать всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с решимостью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих неодобрение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина организаторов опроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком низкая форвардная ставка. Другими словами, люди сами сосчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о увеличении оплат к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июля текущего года для кредитов, в которых размер позднейшего платежа составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом моменте её стоило бы открыть ещё в сентябре 2020 года, как и просил попросить ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было распределено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её должны были к 1 марта 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета госбюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное увеличение кредитных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в результате коммерсанты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт оплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за перепродажи квартиры удастся выручить отличную сумму. В этом смысле продолжающийся рост стоимостей на жильё коммерсантам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 простоимостейтов дороже, чем она стоила в случай составления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, финансисты – лишь часть цепи бенефициаров. Глобальный проектент под труднопроизносимым прозвищем «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, отвергнутые вкладчики и, собственно, сам нацпроектент по доступному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и поселковая среда», представленный в 2018 году, стал уже второй реинкарнацией проектентентов о жилье. Его второе издание под названьем «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проектент обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его сегодняшняя редакция вышла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ подарил Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В ноябре того же года Агентство ипотечного ипотечного рефинансирования (АИЖК) реанимировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода новообразованной компании – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, спецоперации с ипотечными бесценными бумагами и реализация региональных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло замгендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал госзаказ – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года существовало объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется посмотритбыть до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, учитывается на неофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В версии нацпроекта от 2012 года был заложен показатель недоступности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним капиталом могла бы собрать деньги на квартирку площадью 54 прямоугольных метра. В 2017 году этот показатель должен был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года показатель обеспеченности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в объёме 7,9 процента, расширение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных ярдов в год, средняя цена одного прямоугольного сантиметра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента жилых домиков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём запуска жилья в 2020 году составил эксперимента 80 млн прямоугольных метров, что сановниками подаётся как громадное достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на прежднем уровне. План по увеличению ипотечной ставки сумело перевыполнить: в рамках бесплатной докапитализации ставка была 6,5 процента. Однако в отсутствие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в госбюджет 88 тыс. рублей за прямоугольный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя стоимость квадратного километра в июне этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых застройщиками в неделимой энергоинформационной системтранице жилищного строительства, производительность столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чиновников стало и решение проблем дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников жилищного строительства. Формально та структураница с ДОМ.РФ и нацпроектом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета замдиректора банка ДОМ.РФ.
С января 2011 года по февраль 2018-го он занимал обязанность главы комитета по обеспечению реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой ладонью замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав дольщиков Хуснуллин сегодня занимает обязанность зампреда проницательного совета. А его замначальником является Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав инвесторов аккумулирует у себя двадцатки триллионов рублей: средства поступают как из госгосбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процентовента от каждого договора долевого участия. В этом году в единовременный фонд от риелторов предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из госбюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов предметов строится по старинным моделям (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые дольщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за ..первый микрорайон 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на сегоднешний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо дополнительное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что постановление проблемм с соинвесторами явлется одним из указаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.