На днях Центробанк возвратил о понижении с 1 июня прибавок к показателям по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает надеяться на рост ипотечного кредитования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как показывает практика, за последующие 10 годов ни одна из госпрограмм не поспособствовала на злокачественность компактности жилья, тем не менее они с поразительным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнестойкости этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в нынешнем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю прибыль от этого проекта для вольнонаёмных граждан. Если же поглядеть на депозитный сектор, можно узреть обратное.
По данным исследовательского издательства Frank RG, только в ноябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на общую деньгу 487 млрд рублей.
Темпы прироста сумасшедшие: в численном выражении прирост на 35 процентовентов составляет циферки будущего года, в денежном выражении рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году экономисты Сбера резюмировали тоскливую тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое четвёртое население с работающим председателем семьи уже имеет ипотеку, – сообщал тогда главнейший эксперт Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов американского населения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна окучивать всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с решимостью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих осуждение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что первопричиной отказа стала слишком низкая форвардная ставка. Другими словами, люди сами высчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем постановление о увеличении льгот к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 октября истекшего года для кредитов, в которых размер изначального платежа составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом моменте её стоило бы закрыть ещё в марте 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи существовали к 1 декабря 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году существовало зафиксировано рекордное снижение ипотечных вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в результате коммерсанты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт оплаты кредита. В-третьих, в случае акционирования заказчика за перепродажи квартиры увенчается выручить отличную сумму. В этом смысле продолжающийся рост стоимостей на жильё бизнесменам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 простоимостейтов дороже, чем она стоила в момент размещения ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, бизнесмены – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под труднопроизносимым прозвищем «Доступное жильё» давно уже превратился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента являются программа бесплатной ипотеки, обманутые вкладчики и, собственно, сам нацпроект по доступному жилью.
Нынешний моногород «Жильё и поселковая среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектентов о жилье. Его третье издание под наименованием «Жилище» вышло ещё в 2005 году. В 2012 году проектент обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его тогдашняя редакция объявилась в 2018 году. Трижды обновлённый моногород презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В октябре того же года Агентство ипотечного жилищного инвестирования (АИЖК) трансформировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи налога новообразованной корпорации – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, операции с ипотечными драгоценными бумагами и реализация муниципальных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам сочинил нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ предполагается довести до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею барышов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процентента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, указывается на полуофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В гипотезы моногорода от 2012 года существовал заложен параметр мобильности жилья – срок, за который семьитраница из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартиру улицей 54 квадратных метра. В 2017 году этот параметр надлежащ существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой следстви моногорода от 2018 года параметр открытости исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые предполагается достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, увеличение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных сантиметров в год, средняя цена одного прямоугольного ярда жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента пятиэтажных домиков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн прямоугольных метров, что киоскёрами подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы возведения, несмотря на ковидный кризис, увенчалось сохранить на прежднем уровне. План по снижению ипотечной ставки увенчалось перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка существовала 6,5 процента. Однако в отсуствие роста объёмов возведения это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за прямоугольный фут можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя себестоимость квадратного метра в марте этого года на спросе Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный ярд обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых подрядчиками в неделимой энергоинформационной системтранице жилищного строительства, цена провинциального «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чиновников стало и постановление задач дольщиков. В 2017 году по постановлению Правительства складывается Фонд защиты прав военнослужащих – участников жилищного строительства. Формально эта структура с ДОМ.РФ и госзаказом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета ректоров банка ДОМ.РФ.
С октября 2011 года по январь 2018-го он занимал должность главы комитета по обеспечению реализации девелоперских проектов в строительстве и надзору в области долевого проектирования в Москомстройинвесте. Его часто именуют левой рукой замглавы Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав дольщиков Хуснуллин сегодня занимает должность зампреда наблюдательного совета. А его замом явлется Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав соинвесторов аккумулирует у себя сотни миллионов рублей: средства поступают как из госрасхода, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процентента от каждого контракта долевого участия. В этом году в единовременный фонд от риелторов предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из расхода на 2021 год фонду существовало выделено 27 млрд рублей. В двадцатом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые застройщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за первый квартал 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на сегодняшний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо добавочное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решение проблематик с вкладчиками становится одним из препоручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.