На днях Центробанк возвратил о снижении с 1 июня оплат к показателям по ипотечным займам для перемешивания рынка на жилищные кредиты
Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного инвестирования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как доказывает практика, за последующие 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на интенсивность обеспеченности жилья, тем не менее они с неугомонным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет выживаемости тех инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю корысть от этого проекта для старшинских граждан. Если же поглядеть на депозитный сектор, можно увидеть обратное.
По данным системного переиздания Frank RG, только в апреле этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на отдельную сумму 487 млрд рублей.
Темпы темпа сумасшедшие: в количественном слове индекс на 35 процентентов превышает циферки будущего года, в денежном слове темп ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех поданных кредитов (81 процентент) прийдется на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году политологи Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда изжил возможности для роста. «Сейчас каждое десятое домохозяйство с работающим председателем семьитраницы уже приобретает ипотеку, – заявлял тогда главнейший аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентовентов полиэтнического народонаселения приобретает плату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна окучивать всё более и более бедные слои народонаселения».
Сегодня банки с решимостью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в результате соглашаются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая форвардная ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решенье о увеличении надбавок к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут понижены с 1 июня прошлого года для кредитов, в которых размер позднейшего взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако поворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с темпом цен. В этом моменте её стоило бы закрыть ещё в октябре 2020 года, как и призывал попросить ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её надлежащи были к 1 марта 2020 года.
Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета госбюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 июня истекшего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное уменьшение финансовых депозитов населения. Только из Сбера кредитования забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге финансисты получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства покупателя за покупки квартирки увенчается выручить недурную сумму. В этом смысле продолжающийся темп стоимостей на жильё коммерсантам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 простоимостейтов дороже, чем она стоила в этап оформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, бизнесмены – лишь половина цепи бенефициаров. Глобальный проект под труднопроизносимым названьем «Доступное жильё» давно уже выродился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта явлются программа бесплатной ипотеки, обманутые застройщики и, собственно, сам моногород по недоступному жилью.
Нынешний госзаказ «Жильё и местная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектов о жилье. Его четвёртое издание под заглавием «Жилище» объявилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его сегодняшняя редакция вышла в 2018 году. Трижды обновлённый госзаказ подарил Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В феврале того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) реформировали в новую систему – ДОМ.РФ. Основные статейки налога координационной компании – «ипотечный бизнес, финансовая деятельность, процедуры с ипотечными ценнейшими бумажками и реализация региональных пахотных участков». В феврале 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам записал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.
Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце будущего года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ предполагается довести до 7 трлн рублей. И это притом что корпорация и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, значится на полуофициальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более доступным – вопрос без ответа. В гипотезы нацпроекта от 2012 года существовал заложен показатель компактности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартирку улицей 54 квадратных метра. В 2017 году этот показатель должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года параметр открытости исчез. Нет параметра – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базисных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, наращивание объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя затрата одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента пятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём пуска жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что сановниками подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на былом уровне. План по повышению ипотечной ставки удалось перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы доходность существовала 6,5 процента. Однако в отсутсвие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя цена – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя себестоимость квадратного фута в мае этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов спроса недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых дольщиками в неделимой энергоинформационной подсистеме ипотечного строительства, цена столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чинуш стало и решение проблем дольщиков. В 2017 году по постановлению Правительства создаётся Фонд защиты прав военнослужащих – участников возмездного строительства. Формально эта структура с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав комитета гендиректоров банка ДОМ.РФ.
С ноября 2011 года по январь 2018-го он занимал обязанность главы комитета по использованию реализации девелоперских проектов в строительстве и контролю в области долевого проектирования в Москомстройинвесте. Его часто именуют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав дольщиков Хуснуллин сегодня занимает обязанность заместителя проницательного совета. А его заместителем становится Виталий Мутко.
Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав подрядчиков аккумулирует у себя десятки миллионов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не пришли на эскроу-счета, обязаны упоминать в фонд 1,2 процентовента от каждого договора долевого участия. В этом году в компенсационный фонд от подрядчиков предположительно перевеется около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду существовало распределено 27 млрд рублей. В минувшем году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентентов компонентов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые инвесторы будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за третий этаж 2021 года мы зафиксировали рост порядка 7 тыс. ,новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на сегодняшний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо специальное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решенье проблемм с вкладчиками является одним из указаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.