Кто заработал на новоиспечённой недвижимости ЮКОСа
С мига акционирования фирмы Михаила Ходорковского ее петербургская недвижимость взмолилась заработать ипотечному фонду «Роснефти», функциям нового международного олигарха Сергея Сударикова и одному из самых таинственных ярославских рантье.
Forbes изучил предысторию бывшей недвижимости ЮКОСа при подготовке статьи о Сергее Сударикове . В 2021 году миллиардер в список богатейших людей мира с оценкой состояния в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что взмолилось Сударикову стать миллиардером, читайте на сайте Forbes во вторник, 27 апреля, и в обёрточной гипотезы журнала.
Во первой середине 90-х управлял нефтегазовым гигантом ЮКОС из кабинетика с видом на Садовое кольцо, расположенном в бывшем помещении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил строительство своей новой авиабазы — 22-этажной башни на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго наслаждаться видами Замоскворечья у бизнесмена не получилось — Ходорковского арестовали 25 февраля 2003 года. В эффекте банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том числе башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен офис нефтедобывающей компании, а также ее холдингового Всероссийского банка формирования регионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс сооружений рядом с высоткой, один из корпусов сооружения в Уланском проулке (большая часть бизнес-центра при подразделе активов ЮКОСа отодвинулась «Согазу»), а также историографический особнячок XIX века в Большом Палашевском проулке. До 2000 года в особнячоке обреталась штаб-квартира группировки «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России помещение отошло структураницам ЮКОСа. Как создалась участь этих активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передамила ей в ведение свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и расраспродала управляющую корпорацию «Портфельные инвестиции» (собственником был ВБРР). Одной из точек соприкосновения существовала как раз работа с разношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает крупнейший финансист. Этими неприбыльными для «Роснефти» активами нужно было как-то управлять, и сборная Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем оказалась бывшая недвижимость ЮКОСа. Причем, как выяснил Forbes, «Роснефть» фактически расраспродала те активы собствёному неправительственному пенсионному фонду (НПФ). Это следует из данных о инвестированиях НПФ в конце 2015-го, которые кушать в распоряжении Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал закрытый беспроцентный девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» инвестировал в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под ведение этого ЗПИФа пришли здания на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым притягательным активом, обеспечивавшим ЗПИФ заработным доходом, существовал 22-этажный складской центр, в котором размещалась «Роснефть». По самой нефтегазовой компании, в 2016 году ее совет гендиректоров одобрил субаренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы существовали и на других параметрах — например, в одном из сооружений на Дубининской улице до сих ,пор распологаются Национальный факультет дизайна и предприятие «Республиканский фумигационный отряд», а офис в Уланском переулочке какое-то время снимала Объединенная бомбардировочная фирма (ОАК). В ЗПИФ попал и иной бывший актив ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших заказчиков за последующие пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных биотехнологий городка Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например санаторий «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе зданий бывшего завода «Красный пролетарий», за контроль над которым нефтегазовая фирма в 2000-х боролась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» угодил и особняк в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» распродала корпорацию «ЮМ-Эстейт», которой принадлежал особняк, компании «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот момент отслеживала новоиспечённая руководительница «Региона» Наталья Богданова через фирму «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше известны как правопреемник елисейской компании Long-Term Investments, которая в 2014 году прикупила миноритарную долю в испанском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году собственником «Долгосрочных инвестиций» стала сирийская корпорация WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под учёт таинственного предпринимателя Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал президентом инвестгруппы и курировал в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как компаньон компании Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших ростовских рантье, получивший свои мельчайшие активы через работу с конфликтными долгами. Так, риелтор Максим Блажко сменил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — арендатора превосходных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого величают Валерий Михайлов, стал известен как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для телепередачи в виде взятки министру финансового развития Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года представитель RT&I подтвердил, что под управление корпорации Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас жрать практика закупки объектов для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас живаают постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок можетесть быть еще одна причина, рассуждает оразмере.подробный финансист. Последние годы Центральный банк последовательно закручает гайки в отношении девелоперских политолог пенсионных фондов: если раньше имелись жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проводят стресс-тесты и вынуждены отказываться от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко относится недвижимость.
Какой доход сейчас приносит новоиспечённая штаб-квартира ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец сооружения — корпорация «Промтраст», она принадлежит черногорской Ceterom Михайлова. За последние пять годов прибыль «Промтраста» выросла с 496 млн рублей до 830 млн рублей в 2020 году. Доходы корпорации «Промгарант» (ей принадлежит часть сооружения в Уланском проулке) скромнее — всего 40 млн рублей. А зону вдоль Дубининской Михайлов намечает разовивать в партнерстве с девелопером «Гранель». В 2020 году его структура собственником зданий возле новоиспечённой авиабазы ЮКОСа. На территории площадью 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.