На строительном рынке тихо и незаметно состоялась сенсация: одна из «дочек» госкорпорации ДОМ.РФ выкупила крупный пакет ценных бумаг ГК ПИК у ее основного акционера Сергея Гордеева. По одной из версий, сделан первый шаг по поглощению государством крупнейшего в стране девелопера. На базе частной компании будет создана монополия, которой власти доверят крупные госзаказы по нацпроекту «Жилье и городская среда».
Как сообщил наш источник из окружения строительного магната, крупный пакет акций был выкуплен еще в августе за 2 млрд рублей. Учитывая текущую капитализацию девелопера на бирже в 375 «ярдов» — это капля в море. Напомним, что бывший пермский сенатор являлся основным акционером ГК ПИК с долей 59,33%. Еще 23,05% акций принадлежит группе ВТБ. 17,62% находится в свободном обращении.
Стороны пока хранят молчание. Скорее всего, по каким-то причинам они не захотели, чтобы сделка фигурировала в финансовой отчетности публичной строительной компании за первое полугодие и провели ее в августе. Возможно, чтобы избежать паники на бирже, Гордеев до публикации годовой отчетности за 2020-й продолжит уменьшать свою долю в ГК ПИК в пользу ДОМ.РФ.
По словам источника, переговоры о продаже пакета акций ПИК начались в декабре прошлого года. Сделку планировали закрыть в начале февраля 2020. Но в середине января неожиданно ушло в отставку правительство Дмитрия Медведева. Вслед за этим поста гендиректора АО ДОМ.РФ лишился ставленник Игоря Шувалова Александр Плутник. Его место занял Владимир Мутко.
Шесть месяцев потребовалось лоббистам Гордеева, чтобы найти нужные аргументы и убедить нового руководителя госкопорации в открывающихся шикарных перспективах вхождения в капитал ГК ПИК.
По официальным отчетам дела у застройщика идут неплохо. За последние пять лет выручка выросла в 5,5 раза, а чистая прибыль — в 30 раз: с 1,5 млрд рублей до 45,1 млрд рублей. У девелопера самая высокая маржинальность по EBITDA в секторе — 21,4% против 16,6% у ЛСР и 8,5% у ГК «Эталон». Денежный поток не зависит от одного проекта. В портфеле застройщика имеется жилая, коммерческая и социальная (школы, детсады, поликлиники) недвижимость.
Так зачем Гордеев начал избавляться от своих акций?
Как пояснил на условиях анонимности один из участников стройотрасли, «красивые отчеты написаны для акционеров». На самом деле, ГК ПИК уже давно и плотно «придавлена» огромными кредитами. Судите сами: в 2018 году у застройщика чистый долг составлял всего 6,6 млрд рублей. Однако в 2019 году из-за реформы стройрынка, запретившей застройщикам брать деньги напрямую у покупателей, пришлось идти на поклон к банкам. В результате чистый долг девелопера подскочил в 11! раз до 73,3 млрд рублей. В этом году чувствительный удар под дых застройщик получил из-за пандемии. В апреле-июне у ПИКа просели продажи на 9,7% по сравнению с тем же периодом 2019-го. Пока эти негативные тренды не сказались на капитализации компании, но, похоже, на горизонте замаячила катастрофа. Самое время фиксировать прибыль и двигаться с вещами на выход.
Тучи, по мнению аналитиков, надвигаются не только на ПИК, а на всю отрасль. Те у кого водились деньги, жилье уже приобрел. А кто будет покупать «квадраты» в массовом сегменте завтра? Народ, для которого строит свои «коробки» ПИК, нищает. Новых клиентов брать неоткуда. Так что падение финансовых показателей у строителей будет очень глубоким. И только санацией ГК ПИК дело может и не ограничится. Девелопер имеет шанс попасть под каток национализации. Если это действительно так, то в этой ситуации безопаснее (да и выгоднее) согласится на дружественное поглощение, чем попасть в когти беспощадных рейдеров.
Для застройщика покупатель крупного пакета акций не чужой. Не секрет, что между ГК ПИК и госкорпорацией сложились доверительные отношения. Дочерний банк ДОМ.РФ активно финансирует стройки девелопера и выдает ипотеку на особых условиях. В конце августа банк ДОМ.РФ и ГК ПИК запустили программу субсидирования ипотеки, по которой можно оформить кредит на покупку квартиры в новостройке по льготной ставке от 4,6%.
Есть и другие точки пересечения. Например, в смежном сегменте аренды жилья. Дочерняя компания «ПИК-Аренда» активно работает в Москве и Подмосковье, где ежемесячно через свой сайт сдает от 500 до 1 тыс. квартир. А ДОМ.РФ выкупила ряд корпусов в ряде крупных ЖК («Лайнер», «Матч Пойнт», «Парк легенд», «Символ») для сдачи их в аренду. Работу этих активов можно синхронизировать, увеличив общую выручку. Партнерам есть куда двигаться дальше. В августе ГК ПИК запустила сервис долгосрочной аренды в Санкт-Петербурге. Не удивимся, если и ДОМ.РФ в ближайшее время объявит о покупке крупного ЖК для сдачи жилья в городе на Неве.
Бывший заместитель председателя правительства по вопросам строительства и регионального развития и куратор нацпроекта «Жилье и городская среда» Владимир Мутко хорошо знает какую маржу крупные девелоперы могут получить при поддержке государства.
У него есть репутация и связи — бесценный актив на стройрынке. Став акционером ПИКа, глава госкопорации ДОМ.РФ г-н Мутко сможет обогатить нацпроект новыми яркими красками и инициативами. Если ПИК перейдет под его контроль, то понятно, кто из застройщиков ближе всего станет к этим инициативам. Институту развития не в первой покорять розничный рынок.
Напомним, что ДОМ.РФ (бывшее АИЖК) создавалась для раздачи ипотеки банкам-партнерам по приоритетным для государства направлениям. Но потом госкорпорация решила отрезать для себя кусок пирога и создала дочерний банк ДОМ.РФ. Всего за два года, имея дешевое фондирование из госбюджета, он ворвался в топ-10 ипотечных банков страны.
С возможной покупкой ГК ПИК экономический эффект будет еще круче. ПИК является прямым бенефициаром текущей масштабной перестройки столицы. По итогам 2018 года группа ПИК получила 42% всех подрядов Фонда реновации Москвы, заключив контракты на проектирование и строительство домов для переселения москвичей на 40 млрд. рублей. Получив под контроль ПИК, госкорпорация сможет этот бесценный опыт распространить на территорию всей России. С заброшенными промзонами и закрытыми НИИ, расположенными в шикарных местах крупных городов, в нашей стране дефицита точно не будет. Разумеется, ради улучшения жизни граждан РФ.
P.S.
На днях ГК ПИК вышла на рынок Сочи: дочерняя компания «ПИК-Инвестпроект» купила ООО «Парсанг системс», которой принадлежит земельный участок на 12,4 га на Курортном проспекте. Его площадь позволяет построить на берегу Черного моря многофункциональный жилой комплекс с гостиницей на 300 000–350 000 кв. м.
Эксперты гадают, какие новые «висты» от влиятельных чиновников, ставших акционерами, получит дальновидный девелопер?